来源：中国房地产报信息  

　　交易还在初步阶段。重磅

　　中房报记者 曾冬梅 广州报道

　　9月11日晚，物业恒大物业集团有限公司（以下简称“恒大物业”，已有意乌海市某某电子商务客服中心06666.HK）发布公告，重磅透露中国恒大的物业清盘人已收到针对该公司的非约束性收购意向。

　　据了解，已有意截至目前，重磅中国恒大及CEG Holdings仍为恒大物业的物业控股股东，持有其已发行股本的已有意51%。而中国恒大的重磅清盘人一直在找机会出售这51%的股权，因为恒大物业是物业中国恒大旗下最具价值的资产之一，2024年的已有意收入近128亿元，截至9月11日的重磅市值亦超过99亿港元。

　　公告显示，物业乌海市某某电子商务客服中心相关股权交易还处于初步阶段，已有意清盘人未与任何有意方进行谈判，但市场传言有意竞购的企业包括中国海外集团及华润集团子公司。

　　9月12日，中国海外发展相关人士对中国房地产报记者表示，目前不掌握竞购恒大物业的相关情况。而华润置地方面则回应称相关传言“不属实”。

　　受收购消息刺激，9月12日，恒大物业股价的早盘涨幅一度超过30%。

　　控制权或将变更

　　自中国恒大出险后，恒大物业已多次传出将易主的消息。例如，2021年10月，中国恒大及合生创展透露曾就恒大物业的股权收购事项签订了协议，转让股权约54.16亿股，占恒大物业已发行股份的50.1%，总交易代价约为200.4亿港元。但因双方在一些关键条款上无法达成一致意见，这次收购被终止。

　　最近一次是今年8月份，有市场消息称中国恒大的清盘人已聘请瑞银集团和中信证券，为恒大物业寻找潜在买家。在清盘人看来，恒大物业在债权人资产追回中发挥着关键作用，该公司将获得“最高优先”的关注。

　　从本次公告的信息来看，上述消息所言非虚。恒大物业表示，该公司于2025年9月10日收到中国恒大集团（清盘中）及CEG Holdings（BVI） Limited（清盘中）的共同及个别清盘人发出的接洽函。就潜在交易，清盘人已与相关有意方订立保密协议，并于9月9日收到部分有意方不具约束力的指示性要约。清盘人计划在11月前后邀请经挑选的有意方就潜在交易提交最终建议书，磋商最终交易文件条款。要约期于9月11日开始。

　　2020年12月，恒大物业在港交所上市，发行价8.8港元，以发行价计算，市值约为951.36亿港元。2021年2月，该公司股价创下19.74港元的历史新高，市值突破2000亿港元。但在中国恒大陷入流动性危机后，恒大物业的股价也承受了巨大的压力，截至9月11日，收盘价只有0.92港元，市值已缩水至99.46亿港元。

　　截至2024年末，恒大物业的在管面积为5.79亿平方米，位列行业第4，全年营业收入则排在行业的第8位。无论是哪家企业竞得恒大物业的控制权，都将大幅增强其在物业管理行业的竞争力。

　　资金链持续承压

　　今年上半年，恒大物业的营收、利润整体表现较为平稳，波动均在个位数。期内实现营业收入约66.47亿元，同比增长6.9%，股东应占净利润约4.72亿元，同比下降6%，毛利率、净利率分别为18%、7.4%，同比分别下降2.2个百分点、0.6个百分点。

　　关联方带来的连锁反应依然是恒大物业面临的最大不确定因素。该公司表示，关联方持续产生的负面影响，对经营基本面造成显著压力。据介绍，恒大物业来自关联方约1.5亿平方米已签约的合约项目转化进程陷入停滞，且未来能否有效转化存在重大不确定性。关联方资产处置可能导致该公司关联业务（如停车场经营）商业模式变更及利润下降。同时，关联方风险传导严重削弱了其在外部市场（如招投标、新客户拓展及现有客户续约等方面）的品牌信任度与议价能力。“公司对关联方风险的化解仍需要较长时间。”

　　截至6月底，恒大物业的贸易应收账款原值约58.83亿元，累计计提坏账损失约30.42亿元，减值率高达51.7%。其中，22亿元的应收账款减值来自关联方。该公司表示，由于物业服务客户包括全体业主并涉及社区的各个方面，其作为一个整体具有整体性及不可分割性，将中国恒大从向该等闲置物业提供物业管理服务中撇除并不可行。因此，该公司继续向中国恒大提供物业管理服务，截至6月底的金额约为2.28亿元，但并未就这些交易确认收入，未来计划采取合理的措施向相关方追收应收款项。

　　持续保持高位的应收账款给现金流管理带来了严峻的挑战。截至6月底，恒大物业的货币资金较2024年末减少了约4亿元，且仍处于净流动负债状态，净流动负债约为5.18亿元。为应对偿债压力，该公司表示已与若干债权人达成协议，在负债到期时不要求立即偿还，并与业务合并应付对价的债权人积极磋商，修订还款计划。

　　以恒大物业当前的基本面，收购方能给予其多少估值目前尚不得而知。但有投资者认为，该公司的出售价格，将带动整个物管行业上市公司的估值重估。

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